餐飲老板,選址有時候就像選老婆創(chuàng)業(yè)準(zhǔn)備
財經(jīng)君認(rèn)為,選址不是孤立的事情,是為了開店盈利、品牌形象的樹立打好基礎(chǔ),獲得不斷的提升。
你一定要首先考慮清楚品牌、市場、價格、地理、人群和渠道等定位。在開店之前,你還要先問自己這些問題,等都弄清楚了,再說選址的事情。
1、我的產(chǎn)品歸類:吃,穿,住,行?
2、我的產(chǎn)品區(qū)別同類產(chǎn)品的特點是什么?
3、此產(chǎn)品處于市場的哪個檔次?
4、我的產(chǎn)品價格區(qū)間是什么?
5、消費群體是誰?年齡?喜好什么?喜歡去哪購買此產(chǎn)品?
6、店鋪形象是什么樣?店名,風(fēng)格,色彩,店招?
7、開在哪個城區(qū)?哪個街道?哪個購物中心?哪個社區(qū)?
8、我的銷售渠道是什么?購買方式是什么?
01 選址的功能 是獲客
商圈:選址的功能,是獲客。選商圈,就是選擇主流客群跟自個兒所經(jīng)營的品類所匹配的商圈。
我們把“獲客”兩個字,從選址角度拆解一下。“獲”,獲得客群,讓客群看得見、方便來。“客”,客群,這可不是所有人群的人流量,而是與所經(jīng)營的品類所匹配的客群。
不同的品類市場定位不同,面向的客戶群體也不相同,開店選址的過程就是在尋找客戶群體的過程。
選客群之前還要研究消費場景。我們餐飲人在選址之前一定要先梳理自己的產(chǎn)品,明確自己的客戶群體是誰,同時在具體的銷售場景里尋找答案,你的顧客是誰,他會在什么場景下購買你的產(chǎn)品,這樣想清楚之后你就知道你的店該開在什么地方了。
商鋪選址的功能,是獲客。選商鋪、選點位,選的是客群動線、能見度高、仍有市場空間的商鋪。千萬別被商圈所迷惑,商鋪才是商圈的重點。
02 選址就是選商圈
我們很多城市的商圈演變都是這樣一個脈絡(luò):
最開始最繁華的商業(yè)都在市中心,然后從市中心逐漸分裂成各個區(qū)域中心,隨著城市的不斷擴張,大的區(qū)域中心又開始分裂成各種小的區(qū)域中心,新的商業(yè)中心不斷出現(xiàn),老的商圈也在不斷衰退。
比如西安的市中心鐘樓,最早形成了鐘樓商圈。以前人只要說出去逛,不管東南西北,都會直接奔鐘樓。后來逐漸形成了北郊的龍首商圈,南郊的小寨這些大的區(qū)域中心。然后再到北郊的大明宮萬達,南郊的陽光新天地,長安廣場等各個不同的分散的商業(yè)體。
選址就是選商圈,選址之前首先要確定商圈的類型,以及商圈的發(fā)展階段。很多剛興起的商圈,可能需要幾年的培養(yǎng)期,選這些商圈時要考慮自己的財務(wù)承受能力,以及將來的發(fā)展規(guī)劃。一些老的商圈,可能正處于衰退期,選擇這些商圈時就要考慮這些商圈衰弱的速度,計算自己的回本周期,從而確定在這里開店有沒有勝算。
那些正當(dāng)紅的商圈,就是兵家必爭之地,餐飲新人們往往只能望洋興嘆,即使有機會參與,也要認(rèn)真審視敵我力量,算一算自己的勝算有多大。
而且不同的商圈受眾群體也不盡形同,群體的消費能力,消費習(xí)慣都不一樣,面對的競爭對手也不一樣。所以在選址的時候就要考慮自己的產(chǎn)品屬性,人均消費水平,從而進一步確定自己的商圈選擇范圍。
03 選址| 租金|面積
選租金,選的是跟財務(wù)狀況、經(jīng)營能力所匹配的租金區(qū)間。
我們只有理解了選址是為了獲客,才能從成本視角切換到投資視角來重新理解選址。
無法獲客的商鋪,再低成本都是沉沒成本。
面積有3個角度:
1、品類匹配的角度;
2、開店成本的角度;
3、經(jīng)營能力的角度。
與品類匹配的角度很容易理解,干任何品類,在不同市場都有相對比較匹配的面積區(qū)間。消費者大多是羊群效應(yīng)。
20個人進了旁邊那家30平的小店已經(jīng)人滿為患,后面顧客一看也來排隊了??赏瑯尤藬?shù)擱200平店里場面冷冷清清,后面的顧客進來還是會比較困難。
從開店成本的角度,面積過大多出兩大成本。一個是多余面積的設(shè)計、裝修成本,一個是經(jīng)營過程中經(jīng)營這些面積的經(jīng)營成本。
03 麥當(dāng)勞選址3個方法
塞拉模型法
塞拉模型是由美國俄克拉何馬大學(xué)的弗朗西斯?塞拉教授 為餐廳設(shè)計的。
較為明顯地影響銷售額的幾個因素是:
(1)預(yù)備建造或已在經(jīng)營的餐廳附近的居民情況 以及他們的收入 ;
(2)該地區(qū)競爭對手 的數(shù)量;
(3)該地區(qū)的交通流量 ;
(4)餐廳經(jīng)理 的能力;
(5)已進行的廣告宣傳 ;
(6)餐廳建筑物 的外觀及其類型。
CKE餐廳選址法
CKE模型是由卡爾?卡徹?恩廷 (Carl Karch Ent)設(shè)計的。這一模型是通過掌握充分的市場資料,運用多元回歸分析法 來預(yù)測和評估某一餐廳的位置優(yōu)劣。
第一:需要的有關(guān)數(shù)據(jù)
對于某一餐廳的位置來說,如果要進行評估,必須獲得如下有關(guān)本區(qū)域內(nèi)的數(shù)據(jù):
①附近街道上每天的車輛數(shù) 。
②本區(qū)域內(nèi)所有餐廳的座位數(shù) 。
③本區(qū)域內(nèi)藍領(lǐng)工人 所占比例。
④10分鐘內(nèi)即可到達餐廳的公司職員人數(shù) 。
⑤周圍10分鐘 內(nèi)就可到達的人數(shù)。
⑥本區(qū)域內(nèi)人口的平均年齡 。
⑦營業(yè)區(qū)域內(nèi)餐廳數(shù) 。
⑧10分鐘內(nèi)可以到達的所有人口 數(shù)。
⑵需要達到的指標(biāo)
①本區(qū)域內(nèi)所有餐廳座位數(shù)不少于1200 個。
②75% 的人口屬于藍領(lǐng)階層。
③平均年齡在26―32歲 之間。
④10分鐘內(nèi)有10000名 職員可以到達這家餐廳。
⑶計算公式
在獲得以上數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,運用下列回歸方程計算:
Y = a-XA+XB+XC+XD
其中:Y―這家餐廳的預(yù)計銷售額;
A―本區(qū)域內(nèi)所有餐廳座位數(shù);
B―本區(qū)域內(nèi)藍領(lǐng)工人所占比例;
C―本區(qū)域內(nèi)人口的平均年齡;
D―10分鐘內(nèi)能夠到達本餐廳的職員人數(shù);
a―經(jīng)驗系數(shù);
X―用來衡量A、B、C、D四個因素的系數(shù)。
第二:商圈分析法
商圈 是店鋪對顧客的吸引力所能達到的范圍,即來店顧客所居住的地理范圍。
商圈分析法是通過分析商圈范圍內(nèi)的顧客情況、餐廳情況以及可能影響餐廳經(jīng)營的其他情況 ,以得到正確的店址。
01 商圈的確定
確定商圈先要確定商圈的軸心點 。餐廳所在的位置就是商圈的軸心點,應(yīng)該了解軸心點所在街區(qū)的情況、交通狀況和具體位置 。僅有圓心而無半徑,圓是無法畫出的。
為了由地點定位繁衍出區(qū)域定位,必須通過半徑標(biāo)志,準(zhǔn)確地畫出各層商圈,即以店鋪位置為軸心,以習(xí)慣性的一定距離為半徑,畫出商圈。
對處在不同地區(qū)的餐廳來說,商圈的半徑距離各有不同,要受當(dāng)?shù)厝丝诿芏取⒏浇偁幉蛷d、餐廳供應(yīng)的菜肴差別、交通方式、餐廳聲譽等因素 的影響。
而在大城市的市中心,餐廳的商圈半徑通常只有兩三條街道的距離;在市郊,則可能是10多公里的距離。另外,對于不同地區(qū)的餐廳,不同商圈顧客市場的份額不同。一般來說,一家餐廳顧客群中,核心圈的顧客占55%―70% ,次級商圈的顧客占15%―25% ,邊緣商圈的顧客則較為少見。
02 商圈的分析
商圈分析對于餐廳的選址定位具有十分重要的意義。通過對店址的綜合評價及詳細(xì)分析消費、競爭環(huán)境,可確定合理的目標(biāo)市場 。商圈分析應(yīng)考慮的消費者因素有:商圈內(nèi)的人口規(guī)模、家庭戶數(shù)、收入分配、教育水平、年齡分布及人口流動情況、消費習(xí)慣等。
這些可以從政府的人口普查、年度統(tǒng)計及商業(yè)統(tǒng)計公告等資料中獲得。
|尾聲|
選址有時候就像選老婆,
美不美、辣不辣重要,
但跟自個兒的匹配度更重要。
選址前先想清楚這些問題:
你想賣什么?
在什么樣的場景里?
賣給誰?
賣多少錢?
你的競爭對手是誰?
他們是怎樣做的?
和他們相比你的競爭優(yōu)勢是什么?
你的競爭對手是怎樣選址的?
當(dāng)你把這些問題想清楚的時候,那么自然就清楚自己改選什么樣的地方開店了。
最后財經(jīng)君分享我們餐飲老板在選址需要把握這么幾條,
你就不會走得太偏了。
1、選跟經(jīng)營品類所匹配且仍有市場空間的商圈;
2、選跟客群動線、能見度高、仍有市場空間所匹配的商鋪;
3、選跟承租能力上限所匹配的商鋪;
4、選跟經(jīng)營能力上限所匹配的面積的商鋪。
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